P7 인사이더

수면 아래에서 벌어지는 거대한 판의 이동

언뜻 보기엔 부동산 시장이 잠잠해 보입니다. 거래량은 줄었고, 아파트 가격도 오르내리기를 반복합니다. 남들 다 사고 싶어하는 아파트만 계속 신고가를 갱신했다고 합니다. 정부 정책과 금리 뉴스가 하루가 멀다 하고 나오지만, 표면만 놓고 보면 마치 정제된 인상을 주곤 합니다. 

그러나 수면 아래에서는 이미 거대한 부의 이동이 시작되고 있습니다.

이 순간에도 누군가는 채무불이행으로 집을 내놓고, 누군가는 그 담보를 헐값에 사들입니다. 누군가는 연체된 채권을 정리하지 못해 손실을 입고, 누군가는 그 채권을 할인받아 매입해 회수해 돈을 법니다.

이렇게 누군가의 위기가 다른 누군가의 기회로 전환되는 시스템 – 그것이 바로 경매, NPL, 대부업으로 이어지는 실전판입니다.

앞으로 2~3년, 이 실전판을 읽어낸 사람과 그렇지 못한 사람의 격차는 과거의 아파트 투자와는 비교할 수 없을 정도로 벌어질 것입니다.

표면 위의 투자와 표면 아래의 투자

사람들이 흔히 말하는 부동산 투자는 이렇습니다.

• 전월세 수익형 부동산
• 갭투자
• 아파트 분양권 투자
• 재건축-재개발 기대감 매수

이 모든 건 표면 위의 게임입니다.

그 아래에는 또 다른 질서가 존재합니다. 이 판에서는 아파트 평수, 입지, 시공사 브랜드보다도 더 중요한 것이 등장합니다.

• 담보권 순위
• 배당 순위
• 연체율,회수율 그리고 붕괴율
• 협상력과 법적절차

이것이 바로 실전판입니다.

실전판의 핵심은 부동산을 거래하는 것이 아니라 ‘부채를 구조화’하는 것에 있습니다.

돈이 막히는 곳에서 기회는 탄생한다.

돈은 흐를 때는 매우 평온합니다. 하지만 한번 막히기 시작하면 걷잡을 수 없을 정도로 완전히 다른 게임이 시작됩니다.

• 고금리 장기화 -> 이자부담 폭증
• 가계부채 한계 도달 -> 연체자 급증
• PF 부실 확대 -> 시행사 자금난, 시공사 연대 보증 부실
• 정책 변화 -> 구조조정 시장 확대

이건 단순한 부동산 침체가 아닙니다. 부채 시스템 전체가 균열을 내기 시작한 신호입니다.

경매·NPL·대부업은 바로 이 ‘돈의 막힘’에서 시작되는 시장입니다. 위험의 틈새에서 기회가 만들어지는 시장.

경매·NPL·대부업 : 부채 시스템의 생애주기

표면적으로는 다른 영역처럼 보이지만, 이 셋은 긴밀하게 연결되어 있습니다.

이것은 결국 ‘부채의 생애주기 전체를 지배하는 시스템’입니다.

한 걸음 더 들어가 보자

시세 10억짜리 아파트에 설정된 원금 7억(채권최고액 8.4억)짜리 금융권 근저당권이 있다고 하겠습니다. 은행은 리스크 관리 차원에서 이 연체된 채권(NPL)을 6억원에 매각합니다.

• 투자자는 해당 NPL 채권을 원금 6억에 매입
• 채무자가 변제 못하면 경매 신청해서 절차 진행 후 법원 경매에서 8억원에 낙찰 -> 투자자 약 2억원 차익
• 또는 협상을 통해 채무자로부터 7억을 회수 -> 약 1억원 수익
• 하지만 6억에 채권 매입할때 들어가는 돈은 계약금 6천만원과 질권이자 약 12개월치인 4천여만원뿐!
• 6억을 들여서 1~2억 수익이 아닌 계약금과 질권이자인 1억여원을 들여서 1~2억원을 수익을 냅니다.

이 단순한 흐름 속에 권리분석, 담보순위, 협상력, 현금흐름, 리스크 관리가 모두 녹아 있습니다. 이게 바로 실전판의 핵심 언어입니다.

실전판의 진입 장벽 – 누구나 가능하지만 누구나 들어가지 못하는 이유

이 판은 이론적으로는 모두에게 열려 있습니다. 그러나 실질적으로는 진입 장벽은 꽤 높습니다.

• 자본력 : 소액 경매 – 5천 ~ 2억 / NPL – 10억 + @ / 대부업 – 1억 + @
  
• 시간투자 : 권리분석·법률·실전 임장 최소 6~12개월, 하지만 개인별 차이로 3개월도 안걸리기도 함.
  
• 네트워크 : 법률가, 감정평가사, 브로커, 채권중개 네트워크 구축
  
• 멘탈 관리 : 유찰, 소송, 협상 실패를 견디는 멘탈

이 판은 공부만 해서는 되는 게임이 아닙니다. 현장성, 심리전, 시스템 감각이 동시에 필요한 육각형 스킬을 필요로 합니다.

리스크 : 위험은 적이 아니라 감각이다.

많은 사람이 실전판을 두려워 합니다. 권리분석 실수, 법적 분쟁, 소송, 회수 실패 등등 불안요소는 너무나도 많아 보이고 이를 내가 해결 할 수 있을지 의구심이 밑바닥에서부터 차오릅니다. 단 한번의 실수로 나의 소중한 시드머니가 흔적도 사라질까 두려운 것입니다.

그러나 이바닥에서 살아남은 고수들은 이렇게 말합니다.

“리스크는 제거하는 것이 아니라 통제하는 것이다.”

• 권리분석은 위험을 ‘지도화’하는 작업이고
• 협상을 위험을 ‘가격화’하는 작업이며
• 자본운용은 위험을 ‘시계열화’하는 작업이다.

이 감각들이 실전판에서 수익을 만들어 내는 것입니다.

책에도 없는 ‘암묵지’의 세계

이 판에서는 경험자의 조언이 가장 빠르고 효과적입니다. 책이나 강의에선 절대 가르쳐주지 않는 것들이 있습니다. 돈되는 내용을 알려주는 것은 잠재적 경쟁자를 만드는 것이기 때문입니다.

“A은행 NPL은 보통 몇% 수준에 사야 하나?”
“B지역 빌라 명도는 어느 정도의 저항이 있나?”
“감정가 대비 실제 낙찰가율은 어떻게 움직이나?”

이런 암묵지(暗默知)는 오직 실전 멘토를 통해서만 얻어집니다. 하지만 우리가 멘토라 부르는 자들이 자신들의 멘티들을 온갖 희망고문으로 가스라이팅 하는 것을 쉬쉬하고 있는 것은 이 바닥의 어두운 면입니다.

지금부터 3년, 새로운 판이 열린다.

2025 ~ 2027년은 실전판의 황금기가 될 것입니다.

• 경매 물건 꾸준한 증가
• NPL 매물 대량 확대
• 부실 PF 프로젝트 연쇄 처리
• 정부 주도 구조조정 시장 확장

이건 단기 기회가 아닙니다. 구조조정 사이클의 본격적 서막입니다.

플루투스의 철학 – 부의 신은 맹목적입니다.

플루투스(Plutus)는 부의 신이지만, 눈이 먼 신입니다. 누구에게 부를 줄지 스스로도 보지 못합니다. 다만 준비된 자만이 그 부의 흐름을 붙잡습니다.

• 부채 시스템을 읽어낸 자
• 권리 구조를 이해한 자
• 위험을 감각으로 통제할 줄 아는 자

이들은 판이 흔들릴 때 가장 먼저 움직이고 가장 먼저 수익을 올립니다.

실전판의 냉정한 공식

“누군가의 연체가, 누군가의 수익이다.”
“시스템이 무너질 때 질서를 새로 짜는 자가 승자다.”

P7 인사이더

이것이 플루투수 시리즈의 첫 장입니다.

P7 인사이더의 실전판은 이제 여기서 시작됩니다.